基于宏观调控的房地产金融改进措施

摘要：随着我国综合国力的不断发展，人们逐渐由农村搬向城市，城市人口数量不断增加，有效推动房地产行业发展，但是随着宏观调控政策出台，房地产企业融资渠道被切断，而房地产企业的主要融资渠道是通过银行，直接导致企业土地购买和开发经费不足，严重影响企业的发展，基于此，房地产企业为实现经济长远发展迫切需求新的融资渠道。

关键词：宏观调控;房地产行业;融资渠道

引言：

宏观调控的应用能够有效实现资金资源，为房地产行业发展提供方向，但是在很大程度上严重影响房地产行业金融经济发展，对购买者的利益也带来一定影响，也真是因为房地产行业和购买者过于依赖资金而导致相关政策下发后经济发展出现问题。

一、房地产金融促进房地产行业发展重要性

房地产相关企业在发展过程中，其是否具备充足的资金，对于其未来的发展规模和前景起到极大的影响作用。相比于其他行业，房地产行业发展周期长，资金风险比较高，资金回报率极大，但是依赖于金融机构。在房地产企业的发展过程中，资金问题是企业需要解决的首要问题，具备充足的资金能够确保企业能够进行土地购买和开发。金融业具备良好的融资筹资能力，并且具有多种融资渠道，通过放贷等形式向房地产企业提供充足的资金，促使房地产企业能够进行大规模的建筑开发，进而有效推动整合房地产行业的长久、可持续发展。在房地产相关企业的发展中，房地产金融同时具备着协调作用，在国家相关政策允许的基础上，房地产金融利用多样的形式调整房地产行业的发展。但是房地产金融的协调性具有针对对象，仅适用于国家所扶持房地产领域，并且建立健全了有关优惠政策，推动房地产行业发展。另外，随着我国婚姻要求房车情况的逐渐严重，购买成为当代人民群众的最大愿望，但是当前阶段房价不断上涨，而人们的经济收入水平却没有提升，导致购买者望而却步。因此需要国家宏观调控和房地产金融填充其中差距。由此，房地产金融所具备的优势显而易见，在购房者具有强烈购房欲望但资金不足是可以通过多种渠道贷款。房地产金融在刺激购买者的同时，有效推动房地产行业蓬勃发展。

二、宏观调控对于房地产发展发挥作用

首先，在宏观调控作用下能够为房地产产业提供发展方向。房地产属于是高风险、高投资、高收益的行业，房地产行业的发展优良在很大程度上影响着我国人民群众经济基础效益，当前阶段，部分地区房地产行业的发展形式不稳定，并且受到国家和当地政策的约束。基于此，宏观调控规划应当从整体角度积极引导房地产产业的发展趋势。根据房地产行业自身所具有的特点，不仅能够有效和其他行业产生关联，还能够在金融、税收、投资到上发挥作用，因此，相比于其他行业房地产行业发展具有一定特异性，通过宏观调控能够明确发展房地产行业发展过程中存在的问题，还能够在一定程度上平稳房地产行业发展趋势。其次，宏观调控能够有效实现资源的科学划分。政府的管理工作能够根据政府自身的实施资源划分，同时宏观调控政策是处理房地产行业存在问题的有效方案。有买卖就会存在摩擦，存在摩擦就会存在或大或小的问题，进而影响经济发展。市场中存在的问题都可以通过政府进行处理，宏观调控政策的有效实施能够实现资源整合以及效益划分[1]。

三、我国房地产行业经济存在问题

（一）过于依赖资金，金融风险大

在当前阶段，我国绝大部分房地产企业将资金作为企业发展主要力量，资金支持能够有效促进房地产企业发展，但是也会产生较大、较多的金融风险。有关调查结果显示，存在将近80百分之房地产土地购买和开发经费都是通過银行贷款进行的，将近90百分之购房客户通过按揭贷款方式购房，在一定程度上加大了房地产行业的市场风险。另外，现时代商业银行逐渐增多，导致市场中存在不正当竞争现象，进而造成房价出现严重的偏移，同时严重影响房地产行业经济的长久、可持续运作，如果房地产行业出现萧条局面，会直接导致金融行业发生资金崩溃，阻碍国民经济运行。

（二）土地资源稀缺，普遍存在投机现象

房地产行业的发展需要依附大量的土地资源，只有充足的土地资源才能够有效促进房地产行业经济的持续发展。然而，土地资源属于不可再生资源，所能供应的数值较为固定，随着我国社会经济的不断发展，城市化发展速度逐渐加速，人群搬离农村，城市人口基数大幅度增长，土地资源需求不断上升，而现实土地资源的实际供应量无法满足当前阶段市场需求，导致房地产行业的发展受到阻滞影响。除此之外，我国土地交易体制不完善，土地高价售卖或者不正当形式圈地获取更多经济利益，导致房价上涨，扰乱房地产行业经济秩序，致使房地产行业经济存在严重问题[2]。

（三）购房者“力不从心”

我国当前局势来看，广大的80后，90后人群面临婚姻问题，而当前阶段大部分家庭要求男方有车有房，对于房地产行业而言，其属于非常庞大的资金收入，但是目前人们的收入情况与房价的上涨速度不成比例，很多的购房者需要买房、想要买房，但是面对高昂的房价只能望而却步，空有雄厚的发展客户，但是却无法将存在的客源资金转化为企业自身的发展资金，另外，受宏观调控的影响，购房者在银行机构的贷款金额受到限制，进而导致房地产行业经济发展受到一定影响。

四、基于宏观调控的房地产金融改进措施

（一）非银行金融机构

在宏观调控政策下，房地产行业发展银行融资的方式被政府切断，房地产企业为实现持续发展进而选择非银行金融机构。在宏观调控政策出台前，我国大型、中型房地产企业并不将非银行金融机构作为主要融资渠道选择，在当时市场并不受关注，但在宏观调控政策下，房地产企业纷纷选择非银行金融机构进行融资，不仅有效拓宽房地产企业融资形式和渠道，同时有效提升非银行金融机构发展速度。房地产行业为有效盘活资金，非银行金融机构是非常是极为有限的渠道。

（二）海外金融市场

金融市场发展较为完善的地区有中国香港和新加坡，房地产企业可以在这两个市场以债券发行或股票形式解决发展过程中资金周转困难的问题，在金融市场能够得到融资主要依靠房地产企业自身实力和信用度决定，同时自身实力和信用度也决定着融资成本，还在融资市场对于企业的要求较高，只能够为大型房地产企业提供有效融资渠道，而小型企业只能望而却步。

（三）创新其他融资渠道

创新型融资方式的应用和宏观调控存在很大的关系，宏观调控政策下，房地产行业企业纷纷寻找其他渠道进行融资，并进行不断的创新，从而确保企业经济长远、可持续发展。房地产行业与银行进行合作从中获得经济，企业信托公司、依托银行，收集客户资金，利用理财产品的形式把客户金融转进房地产企业，这是一种新型的融资方式，但是银监会已经加以否决。在此基础上房地产企业进行创新，将载体数量增加，由之前的两个拓展为三个，让证券公司加入其中，但是资金源头和资金流向是一致的，资金源头是银行客户，这种方式的融资过程是首先将银行客户的资金过渡到证券公司，证券公司再将资金转入信托公司，最后房地产企业从信托公司获得资金，这是一种较为复杂的融资方式，消化时间较长，但是能够有效为房地产企业提供金融资金[3]。

五、购房者融资创新

宏观调控政策下，不仅房地产企业的经济利益受到影响，同时购房者利益也受到影响，购房者在银行贷款的金额受到限制，导致购买者欲望降低，但是随着借贷机构和“另类”银行的出现，为购买者提供了资金。借贷机构并不是银行机构下的服务产品，而是贷款公司，与银行相比其贷款较灵活，但贷款利息较高，虽然在一定程度上为购买者提供了资金保障，但是因为利息原因导致很多购买者望而却步。“另类”银行是利用运营资金向银行申请贷款，这种贷款方式对象受到一定限制，仅能为企业购房人员提供服务，因此对房地产行业而言为有效促进经济发展，需要针对购买者融资问题进行创新，从而有效保障行业发展。

结束语：

综上所述，宏观调控政策有利也有弊，针对房地产行业融资渠道被切断问题，企业应当对现阶段其他房地产企业所应用的融资渠道加以借鉴，有效促进企业金融经济发展，另外因为购买者融资渠道同样受到限制，房地产企业可以通过自身创新，解决购买者问题，提高企业经济效益。

参考文献：

[1]王煊.我国房地产宏观调控效果及对策研究[J].房地产导刊，2017（06）：23.

[2]张卫华.浅析我国房地产经济的宏观调控[J].科技经济导刊，2017（25）：248.

[3]郭睿.宏观调控背景下的房地產金融创新[J].赤峰学院学报，2016（15）：146-147.

中国社会科学院研究生院深圳研究院金贤锋

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2023/09/04