房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理

摘要：市场经济的良好发展，为行业竞争提供了更良好的环境背景。房地产行业的竞争十分激烈，要想提高房地产企业的综合竞争力，必须要从成本控制的角度着手，提高对成本控制工作的重视程度，积极探讨有效的管控途径，降低成本风险。本文以房地产成本控制为对象，研究当前房地产成本控制存在的问题，并针对当前存在的问题探讨成本精细化管理的有效途径。

关键词：房地产; 成本控制; 突出问题; 精细化

引言

房地产行业投资大、风险高，如何有效的保障房地产企业的经济效益，一直是相关人员关注的重点问题。加强成本控制工作，实施成本精细化管理，能够很好的降低房地产企业的经营风险，保障房地产企业的经济效益。由于现阶段房地产成本控制工作中还存在一定的缺陷问题，影响房地产企业竞争实力的提升，因此需要有关人员做好问题分析，积极探讨成本精细化管理的方法和途径，优化房地产企业成本控制。

一、简要概述成本控制理论和房地产行业现状

（一）成本控制流程

1、事前成本控制：项目前期要对项目的规划细节、项目预测等多个方面进行分析和考虑。预测成本后，采取有效的成本控制方法，降低成本。要对产品设计阶段的各项成本指标进行分析，对各个环节、各个部门的目标进行明确的分析。

2、事中成本控制：在项目启动之后要继续展开成本控制工作。这一阶段的成本控制十分重要。需要对相关事项的内容、步骤、环节制定出明确的规范要求，并按照规范标准展开成本管控。要避免成本浪费，节省资源。管理人员要综合各方面的成本信息，控制预防性成本，建立管理责任制，切实把握各方面的成本情况。

3、事后成本控制：要对员工的工作和能力 的情况进行评价，采取绩效考核机制，对成本差异的原因进行分析，做好责任落实，并以此为依据调整相关的工作方法，节省成本。

（二）房地产行业现状

现阶段人们的生活水平显著提升，住房需求日益旺盛，给房地产行业的发展做出推动。近些年，房地产行业投资规模仍在扩大，普通住宅建设的数量越来越多，经济适用房、办公楼等类型的房屋数量减少。整体来看，房地产行业的信贷份额有所降低，商品房价格提升。宏观调控很好的控制了商品房供应量，带动了商品房价格的提升。由于我国房地产行业构建起了垄断竞争市场，区域经济发展不平衡，导致我国房地产产品差异明显，房地产行业具有垄断定价能力，房地产价格持续增加。

二、探讨优化房地产成本控制工作的重要意义

优化房地产工程成本控制工作，推进房地产成本控制精细化水平的提升，其根本目的在于为房地产企业创造充足的发展动力，为房地产行业理性发展奠定基础。

（一）优化房地产成本控制工作能够促进企业综合竞争实力的提升

房地产行业竞争发展十分激烈，房地产企业开发总成本成为行业竞争的重要着力点，而其中最为关键的因素是低价。同等条件下，开价数目最多的房地产企业具有制定地价的优势。但是房地产开发企业自身并不能完全控制定价。在房地产工程开发建设的过程中，可变动的资本是建筑安装成本。施工建设的过程中，建设安装的成本是动态性的，是发展变化着的。开发房地产，施工成本所占比重很大，因此，有限的控制建筑安装成本，能够节省房地产企业的资金投入，为企业的经营发展创造更为丰厚的经济效益。这样一来，房地产企业的行业竞争力大大提升，房地产企业能够以更为积极的态度坦然面对市场突变，降低和规避企业风险，为企业可持续健康发展开辟道路。

（二）优化房地产成本控制工作能够推动房地产行业的理性发展

我国房地产行业发展速度很快，创造巨大的经济效益的同时，也为其他行业的发展带来积极因素。由于房地产价格不断增加，房地产市场整体呈现异常亢奋的态势，房地产行业竞争压力加剧。要想在日益激烈的环境下为企业争取更多的利润，就要从成本控制的角度着手，关注和把我建筑安装成本的可变空间，合理减少资金投入，为房地产企业争取更多的收益。落实好房地产企业建筑安装的成本控制工作，必须要严格的按照成本控制的规律，结合规范标准，积极整合资源信息，进一步完善房地产企业管理机制，切实提升房地产行业在市场竞争中的综合实力，为房地产行业的健康、长远、理性发展提供有力支持。

三、当前房地产成本控制存在的突出问题

（一）投资分析缺乏科学性，不利于成本优化

房地产企业获得地皮归属权后后边房价迅速上涨，地皮归属权直接影响房地产企业的经营利润，地皮溢价让房地产企业轻松获利。有些房地产企业受到这一因素的影响，购买地皮之前没有充分的考虑而方面的因素，也没有进行科学的调研，获得地皮归属权之后发现还有一系列影响项目成本的其他因素，例如景观、垃圾处理、河道改造等等。有些房地产企业靠土地溢价获得利润，在购买地皮之前也为经过充分的考量，只是简单的预计了投资的可行性，没有对各类投资分析指标进行系统研究测算。大致的预估项目指标，对于投资项目现金流的安全性未能有效的控制，企业决策的科学性不强。许多企业在进行前期成本控制工作时，没能高度关注市场经济因素，设计出方案之后在进行成本优化难上加难，还可能导致无效成本的产生，造成成本资源浪费。

（二）施工现场管理不够完善，脱离成本目标

房地产项目施工建设阶段涉及的人员数量多，范围广，持续时间较长。因此，房地产企业需要对成本目标进行动态管理控制，從而抱枕项目开发建设能够把控在目标成本范围内。但从实际情况来看，合理的控制这一阶段的相关要素难度较大，如果前期决策不够科学、完善，后续的项目设计需要不断的调整，这也就影响成本控制工作的有序开展。除此之外，由于施工单位水平参差不齐，施工组织之间的规划性不强，项目开发实施的过程中一些单位、部门的不能够高效的协调配合，进而导致后续项目设计变更、返工等现象的产生。动态管理的有效性不强，对于事前风险评估不够科学、仔细，项目工期与目标成本发生明显的偏离。

（三）当前成本控制体系不够完善

当前阶段房地产企业成本控制管理工作主要依靠财务决算，但是由于许多企业没有明确的管理自身经营行为的标准，财务和预算之间的衔接性不强，财务和决算未能协调合作，二者各行其是。由于前期的设计和施工的管控不到位，成本控制工作也未能与财务科目有效对接，成本核算、财务核算设置的过程中，相关数据量过多，数据拆分十分复杂，相关数据对应的关系不够统一，导致工作人员的工作量十分庞大，工作效率不高。有些工作人员为了简化流程和规避问题，没有明确的总结各个项目的成本数据，也没有展开后续评估。这也就导致有关企业只是简单的对成本、财务的数据填空，最终做出的财务决算数据的可许欸选哪个不强，成本浪费问题没能够清晰的展示出来。

（四）员工专业素养有待提升

有效控制房地产企业建筑安装成本控制工作，需要高质量工作队伍的有力支撑。内部工作人员的专业素养，直接影响房地产工程建设的成本。然而现阶段内部工作人员在成本控制方面的专业性不强，对于成本控制专业理论知识掌握的不够扎实，也没有把理论方法灵活的应用到工作实际之中。现阶段部分员工缺乏从整体上把握建筑工程的能力，也缺乏对资金流向和物流的不确定性的把握能力。

四、房地产成本精细化管理的具体途径

（一）成本控制贯穿房地产开发项目始终

在购买地皮前，房地产企业要进行全面的调研，提前制定出完善的投资评估机制，结合自身的战略规划，引进专业人才对项目可行性进行调研。要全面的把握地皮的属性和相关市政配套设施，根据项目的产品定位、建设规模等进行科学的成本估算。在设计规划期间，企业要制定出吸引市场客户资源的项目建设方案，选择高盈利、经济型的方案设计，节省成本。招标阶段要综合考虑经济方案和设计发难，对于建筑耗材量、品质、附加值面积等内容进行比较和分析，提升规划方案设计的科学性。在施工建设阶段，要落实好目標成本的动态管理。严格执行目标成本，减少设计变更等现象的出现，避免与目标成本发生脱离。如果不能避免设计变更，要做好可行性分析，避免影响施工进度。提前对施工设计图纸进行审查，更改不合理的地方，要把各个项目的成本数据与目标成本数据相对应，提升成本动态管理的有效性，做好风险防范。

（二）优化成本核算，提升成本核算精细化程度

在进行成本管理时，专业人员要高效的利用系统性的成本知识，提升成本核算的精细化水平。要结合以往的经验和案例，为成本管控提供有效的依据，把以往案例内容整理成数据形成项目参考依据。房地产企业要做好相关成本数据信息的收集和管理，其中应当包括房屋信息、工程信息、合同信息、目标成本、项目预算等等。要建立高效地责任制度，每项内容由专人负责，合理安排成本信息整理的时间。

（三）优化成本考核和成本评估

房地产企业要激励内部人员积极的参与成本管理和运营，可以采取项目工作人员参股的形式，减少项目经营风险的同时，能够提升成本管理的有效性。对于不能控制的项目成本，有关人员要及时的上传信息，由上级部门进行该项目的成本管控。房地产企业要建立成本考核小组，由专门人员进行成本考核，从而提升成本管理的效率和执行力。考核结果要有负责人签字确认，以便后续责任落实。为了提升成本考核的公平性，要尽可能的避免受到材料价格、公司决策等因素的影响。针对已经完工的项目，要再次进行目标成本后的评估，结合公司战略布局，分析目标偏差的原因，评价成本执行的效果，为后续项目提供风险清单。

（四）做好内部人员的工作培训

针对当前房地产工程建筑安装成本控制队伍整体素质不高的问题，企业要加强教育培训工作。首先，要开展专项技能知识培训课程，丰富内部管理人员的专业知识其次，要定期组织实验培训，为员工提供实战训练基地，提升员工灵活运用专业知识和方法的能力。员工应当加强交流互动，日常做好经验交流，取长补短。

结束语

我国房地产项目开发的难度显著提升，项目开发负责人必须要对项目成本进行合理的控制，提升成本控制的精细化水平，朝着“最优成本、最短工期、最省资源”的方向发展，做好各个阶段的成本控制，为房地产行业的良性、可持续发展添砖加瓦。

参考文献;

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中国人民大学刘扬

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品牌研究杂志社

2021/09/28