利用博弈论分析房地产业与中国政府的关系

                                                   作者:熊飞

　　摘要：近年来，房价始终是一个敏感的话题。今年“两会”期间，房地产业调控问题仍然是公众关注的热点之一。为了解决居民居住问题，政府不遗余力地促进房价合理回归。那么，政府是怎样处理与房地产业的关系呢？本文利用博弈论分析并阐述自改革开放以来迅猛发展的房地产业与中国政府之间关系的转变及其原因。
　　关键词：房地产业 政府 博弈 房价
　　改革开放以来，我国房地产业迅猛发展，成为中国最为繁荣的行业之一，也是经济兴旺的主要推动力。然而，这些年来，房价始终是社会民众关注的热点问题。那么，中国政府在这一过程中，发挥着怎样的作用呢？
　　一、发展期初，房地产业与政府的双赢对局博弈
　　在房地产业的发展初期，社会经济发展较快，社会公众的消费水平得到提高，但购房者仍处于弱势地位。现在我们假定，倘若政府直接出售土地，房地产商购买土地建房后将其售出，在房地产业纳税之后，最终房地产业获利300亿元，政府获利200亿元。倘若为获取较高利润，政府与房地产商协调联合涨价，即政府对直接出售的土地进行价格上调，由于土地增值，房地产商同步上调房价，在房地产业纳税之后，最终房地产业获利600亿元，政府获利400亿元。倘若政府单方面涨价，而房地产商考虑到市场需求，不做任何价格处理，仍维持原价，在房地产业纳税之后，最终房地产业获利500亿元，政府获利300亿元。倘若政府为了支持房地产的快速发展，对出售的土地价格维持原价水平，而房地产商为牟取暴利，大幅上涨房价，忽视社会公众的购买力，房地产商未取得预期效益，在房地产业纳税之后，最终房地产业获利550亿元，政府获利250亿元。表一给出了这些情况下的得益矩阵：
　　此博弈的纳什均衡是（涨价，涨价）。在此博弈中，政府和房地产商联手提升房价，双方将都是双赢对局的赢家。此时，房地产业与政府达成互利共赢的共识。
　　由此可知，在房地产业发展初期，中国政府通过土地、金融、财税等政策给予了房地产业不少利益，同时也为其扫清了障碍。相对地，政府业绩在某种程度上极大地依赖于房地产业。政府通过直接出售土地获取收益，房地产业缴纳的税收是政府财政收入的重要来源，此外，房地产业又带动了其他相关产业的快速发展。在此期间，房地产业与政府形成了双赢对局，开发商利益与政府利益达成一致。然而，由于购房者处于弱势地位，利益诉求得不到有效满足，住房得不到完全保障。
　　二、发展期间，房地产业有赖于政府调控的博弈
　　一个好的行业环境能促进企业的健康发展，然而，在房地产业发展期间，或多或少都存在着不利于房地产行业长远健康发展的因素。现在我们假定，市场上共有两家房地产企业，分别为房地产1和房地产2。两家房地产都获利500亿元，为了能使整个房地产业健康长远地发展，支付成本400亿元进行企业整顿，最后纯盈利100亿元；如果两家企业都希望“只进不出”，实现企业短期利益最大化，由于两家企业都未进行整顿，因而不须支付任何的费用，最后赢利500亿元；倘若有一方整顿，而另一方不整顿，那么进行整顿的房地产纯盈利100亿元，没有进行整顿的房地纯盈利500亿元。表二给出了这些情况下的得益矩阵：
　　房地产之间的利益博弈
　　此博弈的纳什均衡是（不整顿，不整顿）。在此博弈中，由于两家房地产都不进行自我整顿，因而房地产业里的不健康和谐因素将会增多，而房地产业也因此会呈现出畸形发展的态势，最终影响我国社会经济的健康发展。因此，作为政府有必要对房地产业进行宏观调控，引导其健康发展。
　　房地产业有赖于政府调控的博弈
　　由上图的得益矩阵可知，此博弈没有纯纳什均衡，因而存在一个混合策略的纳什均衡。现在我们假设政府采取A策略的概率为x，则采取B策略的概率为1-x；房地产业采取C策略的概率为y，则采取D策略的概率为1-y。那么我们可以得到以下结论：
　　⑴政府选择A策略时，
　　[E1(A)=200y+300(1-y)=300-100y]；选择B策略时，[E1(B)=100y+400(1-y)=400-300y]；则在这场博弈中[E1=xE1(A)+(1-x)E1(B)]。
　　⑵政府在这场博弈中若想得到最大期望值，则必须满足以下条件：
　　[?E1?x=E1(A)-E1(B)=0?300-100y=400-300y?y=12,1-y=12]
　　同理可得，[x=14,1-x=34]。
　　⑶政府在这场博弈中以[14,34]的概率来选择A、B策略，房地产业在这场博弈中以[12,12]的概率来选择C、D策略，则构成一个混合策略的纳什均衡。
　　由此可见，虽然政府实施了一系列的宏观调控，但由于政府与房地产业之间的微妙关系，使得其中的一些宏观调控政策缺乏针对性和有效性，致使房地产业存在畸形发展的态势，产业结构也未得到有效调整，虽说目前抑制房价上涨初见成效，但是房价上涨趋势亦未得到更好的有效控制。因此，政府宏观调控房地产业任重而道远。
　　三、结论
　　总的来说，房地产业与中国政府之间的关系是复杂的，两者既有利益一致的时候，也有利益相悖的时候。然而，在彼此的共同努力作用下，社会公众的住房保障将会得到实现，房地产业的产业结构将会得到升级，政府发挥的作用将会更大。我们相信政府会继续巩固房地产调控成果，促进房价合理回归，做好保障性住房建设，促进房地产市场平稳健康发展。
　　参考文献：
　　[1]杨继瑞.中国经济改革30年：房地产卷.四川：西南财经大学出版社，2008
　　[2]王则柯.博弈论平话.北京：中国经济出版社，1998
　　[3]李木祥.中国房地产泡沫研究[M].北京：中国金融出版社，2007
　　作者简介：
　　熊飞，女，西南民族大学管理学院工商管理2009级。 

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2019-07-18