产城融合视角下工业园建设对周边房价影响

李长江 黄茜 张熙 罗达 徐航

摘要：自改革开放以来，我国的社会经济飞速发展，而经济的发展离不开我国的工业产业的不断成熟，这也得益于我国在经济建设之初就深刻的认识到了工业对于一个国家的重要性并在全国各地以设立工业园区的方式进行工业的开发建设和运行，工业的迅速发展为当地经济也带来了发展契机，很多地方的经济因工业而繁荣，但是另外一方面，随着社会经济的不断发展，工业园区发展模式的一些弊端也开始展现出来.工业园区排放的污水、废气、噪音等问题对周边的居民的生活会造成影响，从而可能会对影响周边商品房的价格造成影响。

关键词：产城融合;工业园房价

一、引言

近些年，随着房地产行业的繁荣发展，又出现了“造城运动”，很多行业涌入房地产行业，产业空心化现象愈演愈烈，这两种现象互相交织，造成资源严重浪费，也对环境造成极大破坏。十八大以来，国家提出了新型城镇化的发展战略，推进以人为核心的城镇化，推动产业与城市融合协调发展。产城融合是进入城镇化、工业化阶段的发展需要，城镇化的发展必须突出当地区域经济及产业特色，激发城镇社区这一结构单元活力，从而实现产业社区的城市转型。

二、产城融合的内涵

产城融合是针对产城分离而提出的一种发展思路，注重产业与城市融合发展，以城市为载体，产业为支撑，推动城市更新与功能完善。城市的内涵应该既有产业又有城市，产业是城市发展的动力基础，城市是产业发展的平台，城市与产业是互相发展、互为促进。随着社会经济的快速发展，经济发展模式与产业结构都在不断转型升级，社会生产空间与生活空间的联系愈加紧密，产城与城市融合有助于促进经济发展方式快速转变，推动产业的创新升级，实现经济发展主体从单一的生产型业务模式向生产、服务﹑消费的多元化发展，从而促进城市产业功能与空间的统筹发展，提升城市发展活力。

产城融合是工业化和城镇化良性互动的实现路径，有欠妥当。这是因为：如果一座城市以旅游业之类的生活性服务业为主导产业并且实现了产城融合，它并不能反映工业化和城镇化的良性互动关系;相反，如果工业化和城镇化良性互动，则这座城市可实现第二产业、第三产业、居民、城市载体的协调融合，即产城融合。所以说，它是工业化和城镇化良性互动的逻辑结果，可以用它检验一座以工业为基础的城市的工业化与城市化是否以及在多大程度上实现了良性互动。

三、研究内容

目前在对产城融合的认识上存在一些偏差，一个典型的表现是不顾工业园（包括以工业为主导产业的经济开发区、经济技术开发区、产业园、综合保税区、出口加工区、工业集中区等）存在的污染和安全隐患，在空间布局上将城市服务功能区植入生产功能区内部或紧临区域，试图将工业园从单一生产功能区打造成产城融合的“城市综合功能区”，结果适得其反—产城融合是针对“孤岛”和“空城”提出的，它是“工业化和城镇化良性互动”（十八大报告语）的重要实现路径，但在这种做法下建成的服务功能区却成为新的“空城”。此类实践上的错误做法，究其原因，在于对产城融合的理解和认识存在一些偏差，有必要在当前深入研究产城融合的内涵和外延等问题。

四、研究结论

由数据分析，将楼盘被包围情况，房屋剩余寿命，绿化率，容积率，建筑结构，建筑类型，隔离设施，工业园圈层区位码作为自变量，将小区价格作为因变量进行线性回归分析。从上表可以看出，模型R方值为0.391，意味着楼盘被包围情况，房屋剩余寿命，绿化率，容积率，建筑結构，建筑类型，隔离设施，工业园圈层区位码可以解释小区价格的39.1%变化原因。对模型进行F检验时发现模型通过F检验（F=8.902，p=0.000<0.05），也即说明楼盘被包围情况，房屋剩余寿命，绿化率，容积率，建筑结构，建筑类型，隔离设施，工业园圈层区位码中至少一项会对小区价格产生影响关系。

总结分析可知：绿化率会对小区价格产生显著的正向影响关系。以及建筑类型，隔离设施会对小区价格产生显著的负向影响关系。但是楼盘被包围情况，房屋剩余寿命，容积率，建筑结构，工业园圈层区位码并不会对小区价格产生影响关系。

例如在工业企业包围的楼盘周围属于边角地、夹心地、插花地的部分建设绿化带，修建湖泊等都是可行的选择方向，并且也会促进城市的健康发展，也可以为房地产开发商在选地和竞拍时对土地评估提供参考，同时为城市居民在购房时所需考虑的因素上提供相关信息，政府对此出台相应政策，从最大程度上减轻污染对附近居民的影响，实现城市发展与居民生活相协调，合理布局生产区与居住区，促进产城融合。

五、结论与展望

加强微观层面的研究。随着居民、企业行为相关数据的获取成为可能，未来可以研究工业园开通对居民就业地、居住地选择的影响从而分析对房地产需求的影响;也可以分析工业园对企业选择行为的影响，特别是房地产企业项目选址行为的影响从而分析对房地产供给的影响;还可以分析工业园城市政府行为（土地规划、产业发展政策等）的影响，从而分析对房地产行业的影响。分析工业园对房地产行业、企业的影响。随着我国工业园逐步增加，通过分析工业园特性，研究工业园条件下对城市房地产行业的影响及对房地产价格的影响。

参考文献：

[1]孔翔，杨帆.“产城融合”发展与开发区的转型升级[J].经济问题探索，2013（5）：124-128.

[2]罗守贵.中国产城融合的现实背景与问题分析[J].上海交通大学学报（哲学社会科学版），2014，22（4）：17～21.

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[4]李文彬，陈浩.产城融合内涵解析与规划建设[J].城市规划学刊，2012（7）：99-103.

成都大学李长江黄茜张熙罗达徐航

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2021/09/23